שוק הנדל"ן האמריקאי בעל מאפיינים כ "שוק בין לאומי" . בהתאם לפרסומי האיגוד הארצי של סוכני נדל"ן בארה"ב ובהתאם לסקר שנערך ב"LHM ניהול וייעוץ כלכלי ועסקי" בהנהלת לירון חלף, עולה כי בין מרץ 2012 למרץ 2013 קונים בינלאומיים רכשו בתים בארה"ב בשווי מצרפי של 68.2 מיליארד דולר (בכל 50 המדינות בארה"ב). בין רוכשים אלה ישנם רוכשים ישראליים רבים.
1. מימון העסקה:
בנקים רבים בארה"ב דורשים שלקונים זרים יהיה חשבון בבנק עם סכום מסוים (לרוב 100 אלף דולר או יותר), בעוד שבנקים אחרים מציבים מגבלות על גובה ההלוואות. ייתכן גם שתידרשו להציג הצהרות בנק לשלושה חודשים לפחות.
שוק ההלוואות האמריקאי לרכישת בתים מציע שורה של משכנתאות בטוחות וברות השגה, כולל כאלה שיאפשרו למוסלמים לרכוש בית מבלי להפר את חוקי הדת נגד תשלום ריבית.
לפני הגשת בקשה לקבלת משכנתא, עליכם להוכיח שהאשראי שלכם יציב ניתן לבסס את ניקוד האשראי על ידי פתיחת חשבון בנק בארה"ב והנפקת כרטיסי אשראי. עליכם לוודא גם שאתם מדווחים על כל ההכנסות שלכם בטפסי החזרי המס. המלווים משתמשים במידע הזה כדי לקבוע כמה כסף הם מוכנים להלוות לכם לצורך רכישת בית.
בעת מועד הגשת הבקשה למשכנתא, פנו לבנקים גדולים עם פעילות עולמית. למוסדות הללו יש את הניסיון הדרוש לסייע לכם בתהליך רכישת בית בארה"ב.
משכנתאות:
באופן כללי ושלא כמו בישראל, בדרך כלל על בית פרטי הרבה יותר קל לקבל משכנתא בהשוואה לדירות בבניינים משותפים. זאת מאחר ובארה"ב הבעלות על דירות (condum) כרוכה בהסתייגויות רבות המקשות מבחינת הבנק על טיב השעבוד.
בניגוד למערך המסודר והמבוקר של המשכנתאות הבנקאיות בישראל, בשוק המשכנתאות האמריקאי (לאחר משבר הסאבפריים),
החלו בנקים האמריקאיים לאפשר גם לאזרחי חוץ שאינם אזרחי ארה"ב לקבל מענקי משכנתא והלוואות לרכישת נדל"ן ונכסים בארה"ב ולביצוע עסקאות מעין אלו, גם במקרים בהם הרוכש אינו נמצא, פיזית, במדינה.
תהליך קבלת משכנתאות לרכישת נכס בארה"ב הוא תהליך בירוקרטי שיכול לקחת מספר שבועות.
במסגרת הליך זה יכול הרוכש להגיש הצעת מחיר על נכסים, קרקעות או נדל"ן מניב ברחבי ארה"ב בליווי בנקאי.
בעלי נכסים קיימים יכולים, באמצעות מסמכים ואישורים אחרים, לקבל גם הלוואת משכנתא בתמורה לשעבוד הנכס, פרוצדורה המזכירה במידה מסוימת, את הליך קבלת המשכנתאות בישראל.
בהשוואה לישראל-הנכס משועבד לאחר רכישתו, ובארה"ב השעבוד נעשה לנכס שכבר קיים ביד הלווה.
2 . השוני בין עסקת נדל"ן בארה"ב לעומת ישראל:
האופן בו עסקאות נדל"ן אמריקאיות מתבצעות עשוי להיות שונה לעומת הנהוג בישראל או בכל מדינה אחרת. לכל מדינה בארה"ב יש מערכת חוקים משל עצמה בנוגע לרכישת נדל"ן, כולל המסים שמשלמים והשיטות לסגירת עסקה.
כך למשל ובדרך כלל, בארה"ב המוכר הוא הנושא בתשלום עמלת המכירה, כך שהקונים לא צריכים לשלם דבר כדי שסוכן יעבוד בשמם.
על אף האמור בחלק מסוים מן המדינות בארה"ב מקובל לשלם עמלה לסוכן שמחפש נכס בשמכם ומראה לכם את ההיצע.
3 . תשלומים נוספים בעת החתימה על ההסכם:
בדרך כלל הקונה ישלם עבור אימות בעלות, ביטוח שטר קניין, הוצאות משפטיות והוצאות מרשם.
כל הלעיל עשויים להסתכם ב-1%-2.25% משוויה הכולל של העסקה.
לפיכך, ברכישת בית ב-של 300,000 אלף דולר,
ההוצאות הנלוות עשויות להסתכם בסך כ -6,750-3,000 דולר.
4 . מיסוי : השפעת רכישת הנכס בארה"ב על תשלומי המס השוטפים של הרוכש הישראלי:
השפעותיה של רכישת נדל"ן בארה"ב על התחייבויותיו של נישום לרשויות המס בארצו משתנות ממדינה למדינה ותלויות בהסכם (אמנה) מס בין ישראל לארה"ב.
בדרך כלל, כל המיסים ישולמו ע"י המוכר עפ"י השיטה הפרסונאלית (דהיינו לישראלי תושב ישראל- בישראל) . בענין זה מומלץ להיוועץ בעורך דין לענייני מס.
חוק ה- FIRPTA
FIRPTA הוא חוק הנוגע להשקעה זרה בנדל"ן אמריקאי (Foreign Investment in Real Property Tax Act of 1980) ).
החוק מקנה לממשלה האמריקאית את הסמכות לגבות מס הכנסה כאשר מתבצעים מכירה, החלפה, החלפת בעלות, העברה כמתנה או מכירה של נדל"ן בידי משקיע זר.
רשות המס גובה 10% מההכנסות ואילו הממשלה גובה גם כן חלק מההכנסות.
יש לציין כי גם מיסים אלו אמורים להיות כלולים באמנת המס שבין ישראל לארה"ב, ולפיכך להיות מקוזזים מחבות המס של מוכר ישראלי. מומלץ להיוועץ בענין זה בעורך דין לענייני מס.
.5 רכישת בית בארה"ב- כללי :
חשיבות קביעת מטרת הנכס:
קביעת מטרת הנכס חשובה לקונה במיוחד אם הוא אינו אזרח אמריקאי וזקוק לסיוע סוכן מקומי. ע"מ לאתר נכס במהירות וביעילות רצוי לספק לסוכן הנדל"ן מידע שימושי שיעזור לסוכן בחיפוש ובמציאת הנכס הרלוונטי עפ"י צרכיכם.
בחירת תמהיל מיומן של סוכנים כרוך בהשקעת זמן . רצוי לקבל המלצות, חפשו באינטרנט, השוו בין הממצאים.
בסופו שלך דבר המומחיות של אנשי המקצוע הללו תהפוך את תהליך הרכישה להרבה פחות מסובך לקונה ישראלי טיפוסי.
האם על הקונה להיות אזרח אמריקאי?
לא. אין חובה להיות אזרח המדינה ואף לא להחזיק ב"גרין קארד". עם זאת, עליכם להחזיק במספר נישום אישי (Individual Tax Payer Number) המוענק לבעלי אזרחות זרה הנדרשים להחזיק במספר זיהוי למטרות תשלום מס בארה"ב.
מדינות בארה"ב המועדפות על זרים ברכישת נדל"ן:
קונים מחוץ לארה"ב מבקשים לרכוש נכסים באזורים שונים בארה"ב מסיבות שונות, כמו קרבה למרכזים עסקיים או קרבה לאזורי נופש.
כך למשל, בשנת 2012 הובילה פלורידה ברשימת המדינות שבהם בצעו זרים רכישות נדל"ן עם 23% מכלל הרכישות הזרות לאותה השנה; קליפורניה הייתה במקום השני עם 17% מהרכישות ואילו אריזונה וטקסס היו במקום השלישי עם 9%. בניו יורק בוצעו 3% בלבד מהרכישות (ככל הנראה בשל יוקר הנכסים במדינה זו יחסית למדינות אחרות בארה"ב).
ניהול ויעוץ כלכלי ועסקי LHM
Management and economic business advisors
Founder and Director: :מייסד ומנהל
לירון חלף (.MBA fin) Liron Halaf
972+
תל אביב-0768143472 -Tel aviv
רעננה-097719457-Ra'anana
מילות מפתח: חוות דעת מומחה לבית המשפט LHM ייעוץ כלכלי, ייעוץ עסקי לחברות ועסקים.מעל 25 שנות מוניטין בתחומי יעוץ עסקי,יעוץ כלכלי ויעוץ פיננסי.מורשה מוסדות ומשרדי ממשלה.התמחות במימון- השקעות,כספים,הלוואות,יעוץ עסקי וחונכות עסקית,כדאיות השקעות,תוכניות עסקיות,הערכות שווי,אסטרטגיה עסקית ותכנון אסטרטגי,אסטרטגית שיווק,איבחון כלכלי,חוות דעת מומחה,ייצוג עסקים ופרטיים,בנקים,מו"מ מסחרי,תוכניות הבראה,גיוס הון ממשקיעים.סיוע והלוואות לעסקים מקרנות סיוע לרבות הקרן לקידום עסקים בערבות המדינה,תמא38,פינוי בינוי,התחדשות עירונית. תגיות: יעוץ עסקי,יעוץ כלכלי,יעוץ עסקי אסטרטגי,יעוץ כלכלי אסטרטגי,יעוץ עסקי ארצי,יעוץ כלכלי ארצי, תגיות: google,gmail,facebook,yuotube,wikipedia,seo,walla,אג"ח,חוות דעת מומחה לבית המשט, חוות דעת כלכלית, אפל,אבטלה,ארנונה,אדריכל,אחד העם,אסיפת דיירים,אסיפת בעלי דירות,אירופה,אירו,אסיה,ארה"ב,ארהב,בורסות,בנק ישראל,בנק הפועלים,בועה,בעלי דירות,היתר בניה,גוגל,גז,גירעון תקציבי,גלובוס,גז טבעי,דרום,דוחו"ת כספיים,דייר סרבן,דירות,הדואר,הבורסה בת"א,היי טק,הריסה ובניה,השטר החדש,המלצות אנליסטים,המפקחת על המקרקעין,הפסקת אש,הריון,התחדשות עירונית,דיני מקרקעין,ועדה מקומית,ועדה מחוזית,ועדה ארצית,וואלה דואר,חיזוק והרחבה,חוק התיכנון והבניה,חברות הביטוח,לבנת פורן,מחיר החשמל,מעוף עסקים,מעוף עסקים הרצליה,מעוף עסקים תל אביב,מעוף עסקים נתניה,מעוף עסקים פתח תקווה,מעוף עסקים ראשון לציון,מעוף עסקים ראשלצ,מפקח בניה,מס שבח,מס רכישה,נציגות הבנין, נציגות תמא 38,סין,סינים,סרטים לצפיה ישירה,מבצע צוק איתן,וול סטריט,וואלה,ידיעות אחרונות,לוייתן,מחלקת עסקים,בנק דיסקונט,בנק הפועלים,בנק לאומי,גז טבעי,ניתוח טכני,הטבות מס,המלצות מניות,המלצות אנליסטים,המלצות מניות,הסדרי חוב,הקבלן בחדרה,וול סטריט,חמאס,יאיר לפיד,כסף,כלכליסט,מזג אוויר,מחירי הדיור,מחירי הדירות,מכבי תל אביב בכדורסל,מעמד הביניים,מע"מ,מחירי הדירות,מניות,משרד האוצר,נאסד"ק,משכנתאות,משטרה,מניות,נדל"ן,סיוע לעסקים,עזה,פייסבוק,פנסיה,צוק איתן,קבוצת דלק,שופרסל,תמר,תעש,תקציב המדינה,איראן,ארצות הברית, בנימין נתניהו,יאיר לפיד,מחירי הדירות,עמלות הבנקים,סטארט אפ,פנסיה,שכר,קבינט הדיור,ראש השנה,רילוקיישן,ראש הממשלה,ראש השנה,רשות המסים,שכר הבכירים,שוק ההון,שמאי מקרקעין,שער הדולר,תאונות דרכים,תג מחיר,תחזיות 2014,תכנית בנין עיר,תקופת הבדק,תבע מקומית,תבע מחוזית,תמא 38,תנובה,תל אביב,תקציב המדינה, יעוץ עסקי ברעננה,יעוץ כלכלי ברעננה,יעוץ עסקי בכפר סבא,יעוץ כלכלי בכפר סבא,יעוץ עסקי בהרצליה,יעוץ כלכלי בהרצליה,יעוץ עסקי בנתניה,יעוץ כלכלי בנתניה,יעוץ עסקי ברמת השרון,יעוץ כלכלי ברמת השרון,יעוץ עסקי ברמת גן,יעוץ כלכלי ברמת גן,יעוץ עסקי בפתח תקווה,יעוץ כלכלי בפתח תקווה,יעוץ כלכלי לעסקים ברעננה,הקמת עסק,הקרן לעסקים בערבות המדינה,הלוואה לעסק,YNET,תמ"א 38,וואלה.