חיפוש

מחירי נדל"ן: איזה סקר אמין יותר? הלמ"ס? השמאי הממשלתי? האוצר?




סקרים המתפרסמים חדשות לבקרים ע"י מספר גופים רשמיים מציגים מגמות סותרות במחירי הנדל"ן בישראל.

כלכלני LHM ניהול וייעוץ כלכלי ועסקי, מנהלים מגוון מאגרי מידע מהיימנים.

יחד עם זאת, הסקירה הפחות יומרנית, זו של השמאי הממשלתי (מלבד: הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, ומנהל הכנסות המדינה)

נראית כסקירה הטובה והנוחה מבחינה נדל"נית, לבחינת מגמות שוק בערים הגדולות. מדובר בסקירה שנעשתה על ידי איש נדל"ן, שהבחין בליקויים הבסיסיים של שתי הסקירות האחרות, בכל הקשור במתן מידע נדל"ני, ונתן להם פתרון מסוים. כדי לענות על שאלה זו יש להבהיר את המתודות לפיהן פועלים שלשת הגופים. הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (הלמ"ס) והשמאי הממשלתי פועלים על סמך נתונים של מערכת הקרויה

-כרמ"ן (כרטסת מחירי נדל"ן). מדובר במדגם עסקות המפולחות לפי מיקום וגודלי הדירות שנרכשו. בלמ"ס מחשבים את ממוצע הנתונים הללו, לפי המחוזות אשר בהם בוצעו העסקות,

זאת כחלק מהסקר הרבעוני של מחירי הדירות שבבעלות הדיירים.


הבעיות עם נתוני הלמ"ס והשמאי הממשלתי מתחילות עם חלוקה לגודלי דירות בעייתית המחברת בין דירות 2.5 חדרים ל-3 חדרים ובין 3.5 ל-4 חדרים, כאשר שוק הנדל"ן מסווג שני סוגי הדירות אלה כמוצרים שונים. החלוקה הגיאוגרפית של הלמ"ס בעייתית מאחר ואינה מאפשרת ניתוח נדל"ני.

כך למשל, למעט בירושלים, בתל אביב ובחיפה, המדינה מחולקת למחוזות כצפון, דרום, השרון והמרכז

כך שלא ניתן לגזור מחלוקה זו נתונים מדוייקים של שוק הנדל"ן ביישובים הנמצאים במחוזות הללו. בעיה מהותית אשר אובחנה והוכחה בקובץ הכרמ"ן במינהל הכנסות המדינה, מצביעה על כך שהקובץ כולל מדגם לא מייצג, לרבות נתונים לקויים שאינם מאפשרים ניתוח מקצועי אודות המתרחש בשוק.

בלמ"ס לא מאשרים כי בעיות כלעיל מספקות במידה הדורשת פסילת הנתונים שלהם. גם אצל השמאי הממשלתי הנתונים מתבססים על קובץ הכרמ"ן, אך נתונים אלה נבחרים באופן בררני תוך מודעות לבעיות ושימוש בטכניקות שמאיות כדי לנטרל בעיות אלה.

כ"כ בשמאי הממשלתי בודדו רק 16 ערים גדולות, כאשר הבדיקה הינה רק למחירי דירות 4 חדרים

(כדירות הנחשבות להומוגניות ביותר בשוק). בניגוד ללמ"ס ולשמאי הממשלתי, במינהל הכנסות המדינה מתבססים על כל עסקות הנדל"ן שבוצעו בשוק. בניתוח הרבעוני של מחירי הדירות, מינהל הכנסות המדינה מתייחסים למחירי דירות חדשות בלבד, על מנת לשמור על הומוגניות העסקות הנמדדות מרבעון לרבעון. עם זאת, לסקירת מינהל הכנסות המדינה חולשות אחרות: חלוקת המדינה למחוזות גיאוגרפיים אשר אינה מייצגת נאמנה את שוק הנדל"ן, כאשר לא ניתן לבודד יישובים קטנים יחסית ובודדים.

בעיה נוספת קיימת בהטיית נתונים. כך למשל העיר נתניה נמצאה כאחת הערים היקרות בישראל,

אף שהדבר אינו נכון. הסיבה להטייה: מקור הנתונים סניף מס שבח בנתניה משרת גם את הרצליה,

רעננה, כפר סבא ורמת השרון. כך גם בניגוד לשתי הסקירות האחרות המתחשבות בגודל הדירות, ואינן כוללות בתים צמודי קרקע ודירות בדיור הציבורי, סקירת מינהל הכנסות המדינה הינה גולמית וכוללנית אשר אינה עושה אבחנה בין סוגי הדירות

השונים.

בנוסף, לעומת הלמ"ס אשר נתוניה נקובים במונחי ממוצעים, במינהל הכנסות המדינה מעדיפים דווקא את ה"חציון" כפרמטר הסטטיסטי הקובע.

כך יוצא ששלושת הגופים מפרסמים לפעמים סקירות סותרות שאינן זהות מבחינת המחירים המצוינים בהן. מדובר לא יותר מבדיקות סטטיסטיות של מחירי עסקות המשקפים רק דירות עליהן התבצעו עסקות ולא את מחירי כלל הדירות באזור.

לפיכך בהשוואה ללמ"ס, סקירת מינהל הכנסות המדינה מועדפת כסקירת מאקרו , מאחר וסקירת מינהל הכנסות המדינה כוללת 100% מהעסקות ועל כן מדוייקת הרבה יותר לצורך ניתוח מגמות משמעותיות בשוק,

בהשוואה לסקירת מינהל נכנסות המדינה, סקירת הלמ"ס מתאימה יותר לסקירה היסטורית ארוכת טווח זמן, לצורך בדיקת אומדנים ומגמות ארוכות טווח, אך לא לצורך ניתוח מגמות בשוק, לעומת סקירות הלמ"ס ומינהל הכנסות המדינה כאמור,

הסקירה של השמאי הממשלתי, נראית כסקירה הטובה והנוחה ביותר מבחינה נדל"נית לבחינת מגמות שוק בערים הגדולות. מדובר בסקירה שנעשתה על ידי איש נדל"ן, המבחין בליקויים בסיסיים בשתי הסקירות האחרות (הלמ"ס ומינהל הכנסות המדינה) ונותן ליקויים אלה פתרון מסוים, כפתרון הסביר ביותר

לגורמי מקצוע העוסקים בתחום הנדל"ן.


ניהול ויעוץ כלכלי ועסקי LHM

www.lhmbiz.co.il

Management and economic business advisors

Founder and Director: :מייסד ומנהל

לירון חלף (.MBA fin) Liron Halaf

972+

תל אביב-0768143472 -Tel aviv


רעננה-097719457-Ra'anana



מילות מפתח: חוות דעת כלכלית לבית המשפט בתל אביב, LHM ייעוץ כלכלי, ייעוץ עסקי לחברות ועסקים.מעל 25 שנות מוניטין בתחומי יעוץ עסקי,יעוץ כלכלי ויעוץ פיננסי.מורשה מוסדות ומשרדי ממשלה.התמחות במימון השקעות,כספים,הלוואות,יעוץ עסקי וחונכות עסקית,כדאיות השקעות,תוכניות עסקיות,הערכות שווי,אסטרטגיה עסקית ותכנון אסטרטגי,אסטרטגית שיווק,איבחון כלכלי,חוות דעת מומחה,ייצוג עסקים ופרטיים,בנקים,מו"מ מסחרי,תוכניות הבראה,גיוס הון ממשקיעים.סיוע והלוואות לעסקים מקרנות סיוע, הקרן לקידום עסקים בערבות המדינה,תמא38,פינוי בינוי,התחדשות עירונית. תגיות: יעוץ עסקי,יעוץ כלכלי,יעוץ עסקי אסטרטגי,יעוץ כלכלי אסטרטגי,יעוץ עסקי ארצי,יעוץ כלכלי ארצי, תגיות: google,gmail,facebook,yuotube,wikipedia,seo,walla,אג"ח,חוות דעת מומחה לבית המשפט, חוות דעת כלכלית לבית המשפט, אפל,אבטלה,ארנונה,אדריכל,אחד העם,אסיפת דיירים,אסיפת בעלי דירות,אירופה,אירו,אסיה,ארה"ב,ארהב,בורסות,בנק ישראל,בנק הפועלים,בועה,בעלי דירות,היתר בניה,גוגל,גז,גירעון תקציבי,גלובוס,גז טבעי,דרום,דוחו"ת כספיים,דייר סרבן,דירות,הדואר,הבורסה בת"א,הייטק,הריסה ובניה,השטר החדש,המלצות אנליסטים,המפקחת על המקרקעין,הפסקת אש,הריון,התחדשות עירונית,דיני מקרקעין,ועדה מקומית,ועדה מחוזית,ועדה ארצית,וואלה דואר,חיזוק והרחבה,חוק התיכנון והבניה,חברות הביטוח,לבנת פורן,

תעריף חשמל,מעוף עסקים,מעוף עסקים הרצליה,מעוף עסקים תל אביב,מעוף עסקים נתניה,מעוף עסקים פתח תקווה,מעוף עסקים ראשון לציון,מעוף עסקים ראשלצ,מפקח בניה,מס שבח,מס רכישה,נציגות הבנין, נציגות תמא 38,סין,סינים,סרטים לצפיה ישירה,מבצע צוק איתן,וול סטריט,וואלה,ידיעות אחרונות,לוייתן,מחלקת עסקים,בנק דיסקונט,בנק הפועלים,בנק לאומי,גז טבעי,ניתוח טכני,הטבות מס,המלצות מניות,המלצות אנליסטים,המלצות מניות,הסדרי חוב,הקבלן בחדרה, וול סטריט,חמאס,יאיר לפיד,כסף,כלכליסט,מזג אוויר,מחירי הדיור, מחירי הדירות, מכבי תל אביב בכדורסל,מעמד הביניים,מע"מ,מחירי הדירות,מניות,משרד האוצר,נאסד"ק,משכנתאות,משטרה,מניות,נדל"ן,סיוע לעסקים,עזה,פייסבוק,פנסיה,צוק איתן,קבוצת דלק,שופרסל,תמר,תעש,תקציב המדינה,איראן,ארצות הברית, בנימין נתניהו,יאיר לפיד,מחירי הדירות,עמלות הבנקים,סטארט אפ,פנסיה,שכר,קבינט הדיור,ראש השנה,רילוקיישן,ראש הממשלה,ראש השנה,רשות המסים,שכר הבכירים,שוק ההון,שמאי מקרקעין,שער הדולר,תאונות דרכים,תג מחיר,תחזיות 2021,תכנית בנין עיר,תקופת הבדק,תבע מקומית,תבע מחוזית,תמא 38,תנובה,תל אביב,תקציב המדינה, יעוץ עסקי ברעננה,יעוץ כלכלי ברעננה,יעוץ עסקי בכפר סבא,יעוץ כלכלי בכפר סבא,יעוץ עסקי בהרצליה,יעוץ כלכלי בהרצליה,יעוץ עסקי בנתניה,יעוץ כלכלי בנתניה,יעוץ עסקי ברמת השרון,יעוץ כלכלי ברמת השרון,יעוץ עסקי ברמת גן,יעוץ כלכלי ברמת גן,יעוץ עסקי בפתח תקווה,יעוץ כלכלי בפתח תקווה,יעוץ כלכלי לעסקים ברעננה,הקמת עסק, הקרן לעסקים בערבות המדינה,הלוואה לעסק, YNET, תמ"א 38,וואלה.