בועידות גורמים בענף הנדל"ן בשנים האחרונות וכן מהתבטאויות מנהלים בגופי מימון (בנקים וקרנות),
וכן ממאגרי מידע כלכלי ועסקי בענף הנדל"ן, עולה כי ניכרת מגמה לפיה יותר חברות בניה בינוניות-גדולות נכנסות לשוק הבניה במסלול תמ"א 38 (חיזוק והרחבה) . פעילות הבניה בתחום זה אופיינה עד כה ב "ריבוי שחקנים" המוגדרים כ-"קבלנים קטנים". פעילות זו עוברת תמורות משמעותיות. התמורות המשמעותיות מזוהות ביציאה הדרגתית של קבלנים קטנים מהתחום . את מקום ה-"הקטנים"-היוצאים,תופסים בהדרגה קבלנים וחברות בניה גדולות וותיקות. אלה נכנסות לשוק
בכמות הולכת וגוברת. עפ"י הערכות כלכלני " LHM ניהול וייעוץ כלכלי ועסקי" בהנהלת לירון חלף, למגמה המתוארת תורמים מספר גורמים במשולב וכמפורט דלקמן: 1 . הגבהת רף הדרישות לקבלת מימון בנקאי: בנקים בישראל מגביהים רף למתן אישורי מימון לחברות בניה וקבלנים לביצוע פרויקטי תמ"א 38. כך בעבר קבלנים קטנים יכלו לקבל מימון בנקאי רגיל בקלות יחסית לצורך כניסה אל שוק הבניה לפי תמ"א 38, או לצרכי המשך פעילותם העסקית השוטפת. כיום, יותר קבלנים קטנים נדרשים להגדיל הון העצמי, וזאת כתנאי בסיסי לקבלת מימון בניה. המימון מתבצע בדרך כלל באמצעות ליווי בנקאי לפרויקט (שלא כהלוואות רגילות בעבר). יותר קבלנים קטנים חסרים גב פיננסי חזק ומתקשים להמשיך ולקבל מימון בנקאי לביצוע פרויקטים בבניה במסלול תמ"א 38 . בניה במסלול תמ"א 38 אשר עד לאחרונה קבלנים קטנים יכלו לבצע , נמנעות מהם כיום מחמת היעדר הון עצמי הולם עפ"י אמות מידה בנקאיות בישראל. לעומת האפשרות להרוויח יותר בהתאם לשינויים האחרונים בענף, קבלנים קטנים נחסמו בניסיון לממש אפשרות זו, בעוד בנקים בישראל מזהים פוטנציאל בהתחדשות העירונית לפי תמ"א 38 , אך מעלים רף ב"סינון" קבלנים קטנים וחברות בניה בכלל. המסננת הבנקאית ממשיכה לפעול בהתאם לפרמטרים מסורתיים בתחום הבנקאות כגון : ניסיון ומוניטין החברה, הון עצמי, ליווי פיננסי נטו, ניסיון היזם ועבר תעסוקתי. עובדה זו מייצרת וואקום (ריק) בשוק זה. אל תוך הוואקום (הזדמנויות בניה אשר ננטשו ע"י החברות הקטנות) נשאבות חברות בניה גדולות, וותיקות ובעלות מוניטין. חברות אלה, לרוב מסוגלות להוכיח הון עצמי בסכום מספק ואיתנות פיננסית סבירה, וזאת כנדרש לצורך קבלת מימון (בתנאי ליווי בנקאי) לצרכי בניה עפ"י תמ"א 38. 2 . התייעלות: סיבה נוספת לקשיי מימון בפרויקטי התמ"א בכלל (ותמ"א 38/1-חיזוק והרחבה בפרט), נעוצה בשאיפות ניהוליות במערכת הבנקאית, במטרה להגדיל רווחים באמצעות מימון פרויקטים גדולים יחסית (בניה של 40-80 דירות), והימנעות מהתעסקות הכרוכה במימון פרויקט קטן של 4-6 דירות בלבד לבניה ומכירה. תופעה זו גורמת לקושי נוסף בהיתכנות המשך הבניה בישראל עפ"י תמא 38/1 (חיזוק והרחבה בלבד). הקושי בבניה במסלול תמ"א 38/1 תורם להגדלת פוטנציאל הבניה במסלול תמא 38/2 (הריסה ובניה), והקטנת הסיכוי לבניה עפ"י תמ"א 38/1 . התופעה צפויה להתגבר על רקע זכויות בנייה מועטות יחסית המתקבלות בתמ"א 38/1 בהשוואה להגדלת זכויות בניה כלהלן הניתנות בבניה עפ"י תמ"א 38/2, וכל עוד בניה עפ"י תמ"א 38/1 לא תשתלם לבנקים ולקבלנים. הבנקים מעדיפים לממן פרויקטי בניה עפ"י תמ"א 38/2 (הריסה ובניה) עם יחס דירות חדשות גדול יותר (בניה של 20 דירות חדשות לפחות מעבר לקיים) וסיכון קטן יותר, בהשוואה לפרויקטי בניה עפ"י תמ"א 38/1 עם סיכון גדול יותר. סיבה נוספת לחברות הבניה שלא לבנות עפ"י תמ"א 38/1, נעוצה בהימנעות מהצורך להתעסק עם כאב ראש הכרוך בבניה באתר בניה בו מתגוררים בעלי דירות קיימות. 3 . מימון נותני שירותים לבעלי דירות וזכויות לבניה: שלא כבעבר, הצורך במימון בניה עפ"י תמ"א 38 גדל לנוכח תופעה מקובלת בענף : מימון שירותי בעלי מקצוע המייצגים בעלי דירות בלבד, תוך הקפדה על עקרון הפרדה מוחלטת מפעילות נותני שירותים לקבלן בפרויקט. מדובר בנותני שירותים כ- שמאים, אדריכלים, מפקחי בניה, עורכי דין וכיו"ב. אלה מייצגים באופן בלעדי בעלי דירות, אשר מן הסתם הם גם בעלי זכויות הבניה בבניין הישן המיועד לחיזוק והרחבה. תהליך ייצוג דיירים ע"י נותני שירותים והצורך לממנו כמקובל כאמור ע"י הקבלן, מתקיים בהתנהלות בעלי הדירות אל מול חברות הבניה. תהליך זה מתקיים בתקופה המתחילה בשלב הרעיוני של הפרויקט, ועד לאחר סיום הבניה ותקופת הבדק של הבניין . 4 . שינויים בגורמים חיצוניים רגולטוריים: גורם נוסף המשפיע במקביל ובמצטבר על עיצוב ענף הבניה בישראל לפי תמ"א 38, הוא כניסתם לתוקף של שינויים בחוק התמ"א 38 (תקנות 2-3. תקנה 4 לקראת מתן תוקף) . שינויים רגולטוריים כאמור מאפשרים לא רק חיזוק והרחבת בניינים קיימים כבעבר (לפי תקנה 1 לתמ"א 38), אלא גם הריסת ובנית (תמ"א 38/2-4 , בניינים חדשים במקום בנייני המגורים הישנים) מבנים חדשים, תוך ניצול זכויות בניה נוספות על מבנים קיימים למגורים, בהם קיימות גם זכויות בניה למשרדים ושטחי ציבור ומסחר. תמורות רגולטוריות כאמור פותחות אפשרויות חדשות בפני הפעילים בשוק. אלה רווחיות ובטוחות יותר מהמקובל עד לאחרונה בתחום זה . בעוד ובעבר קבלנים קטנים הסתכנו (הסתבכו בקשיים, ואף נקלעו להפסדים) בפרויקטים קטנים בבניינים אשר כללו 2-3 דירות בלבד עם זכויות בניה מועטות ושולי רווח נמוכים, כיום נפתחה בפניהם (לכאורה) אפשרות לברור פרויקטיי בניה באמצעות וויתור על כניסה לפרויקט קטן (38/1), ובחירת פרויקטי הריסה ובניה ( לפי 38/2-4 ) המעניקים סיכון מופחת ורווחיות גדולה יותר בהשוואה לעבר. אמנם גם מבחינת קבלנים קטנים אפשרות זו קיימת תאורטית, אך מבחינה מעשית מהווה אפשרות מוגבלת מסיבות כלכליות ועסקיות כאמור לעיל ולהלן. 5 . תהליכים אסטרטגיים: ענף הבניה בישראל עפ"י תמ"א 38 עובר תהליך התבגרות . שילוב תמורות רגולטוריות כאמור עם דרישות מערכת הבנקאות בישראל, מלבים יחדיו תהליך אסטרטגי: "התבגרות הענף". חלק מהתופעה ניכר בדחיקת שחקנים קטנים מהשוק. מדובר באותם קבלנים קטנים נעדרי איתנות פיננסית, אשר היו פעילים עד לאחרונה בשוק הבניה עפ"י תמ"א 38. לעומתם נכנסים לשוק "שחקנים גדולים" כחברות בניה וותיקות מאד בענף הבניה בכלל . מדובר בחברות בעלות מוניטין רב יותר, המסוגלות להציע תמורות בהטבות גדולות יותר לבעלי דירות בבניינים קיימים המיועדים להגדלה, כל זאת בהשוואה להטבות נמוכות יחסית אשר נתקבלו עד לאחרונה מקבלנים קטנים היוצאים מהענף . לסיכום: פעילות הבניה בישראל עפ"י תמ"א 38/1 אולי לא תעלם לחלוטין, אך תמשיך להתקיים במיעוט ההולך וקטן ע"י מספר קטן של קבלני בוטיק קטנים אשר ישרדו בתחום, למרות השינויים האסטרטגיים, ואשר באמתחתם ימצאו איתנות פיננסית ומסוגלות הרמת פרויקט בהון עצמי גבוה לצד מימון בנקאי נמוך (אם בכלל). לפיכך יותר בנייה צפויה להתקיים במסגרת התמ"א 38 במסלול 38/2-4 (הריסה ובניה מחדש). מסלול זה מאפשר קבלת יותר זכויות בניה ורווחיות לחברות. כנגזר מהלעיל : גם תמורות גבוהות יותר לבעלי הדירות בבניינים הישנים . ניהול ויעוץ כלכלי ועסקי LHM
Management and economic business advisors
Founder and Director: :מייסד ומנהל
לירון חלף (.MBA fin) Liron Halaf
972+
תל אביב-0768143472 -Tel aviv
רעננה-097719457-Ra'anana
מילות מפתח: חוות דעת מומחה לבית המשפט LHM ייעוץ כלכלי, ייעוץ עסקי לחברות ועסקים.מעל 25 שנות מוניטין בתחומי יעוץ עסקי,יעוץ כלכלי ויעוץ פיננסי.מורשה מוסדות ומשרדי ממשלה.התמחות במימון- השקעות,כספים,הלוואות,יעוץ עסקי וחונכות עסקית,כדאיות השקעות,תוכניות עסקיות,הערכות שווי,אסטרטגיה עסקית ותכנון אסטרטגי,אסטרטגית שיווק,איבחון כלכלי,חוות דעת מומחה,ייצוג עסקים ופרטיים,בנקים,מו"מ מסחרי,תוכניות הבראה,גיוס הון ממשקיעים.סיוע והלוואות לעסקים מקרנות סיוע לרבות הקרן לקידום עסקים בערבות המדינה,תמא38,פינוי בינוי,התחדשות עירונית. תגיות: יעוץ עסקי,יעוץ כלכלי,יעוץ עסקי אסטרטגי,יעוץ כלכלי אסטרטגי,יעוץ עסקי ארצי,יעוץ כלכלי ארצי, תגיות: google,gmail,facebook,yuotube,wikipedia,seo,walla,אג"ח,חוות דעת מומחה לבית המשט, חוות דעת כלכלית, אפל,אבטלה,ארנונה,אדריכל,אחד העם,אסיפת דיירים,אסיפת בעלי דירות,אירופה,אירו,אסיה,ארה"ב,ארהב,בורסות,בנק ישראל,בנק הפועלים,בועה,בעלי דירות,היתר בניה,גוגל,גז,גירעון תקציבי,גלובוס,גז טבעי,דרום,דוחו"ת כספיים,דייר סרבן,דירות,הדואר,הבורסה בת"א,היי טק,הריסה ובניה,השטר החדש,המלצות אנליסטים,המפקחת על המקרקעין,הפסקת אש,הריון,התחדשות עירונית,דיני מקרקעין,ועדה מקומית,ועדה מחוזית,ועדה ארצית,וואלה דואר,חיזוק והרחבה,חוק התיכנון והבניה,חברות הביטוח,לבנת פורן,מחיר החשמל,מעוף עסקים,מעוף עסקים הרצליה,מעוף עסקים תל אביב,מעוף עסקים נתניה,מעוף עסקים פתח תקווה,מעוף עסקים ראשון לציון,מעוף עסקים ראשלצ,מפקח בניה,מס שבח,מס רכישה,נציגות הבנין, נציגות תמא 38,סין,סינים,סרטים לצפיה ישירה,מבצע צוק איתן,וול סטריט,וואלה,ידיעות אחרונות,לוייתן,מחלקת עסקים,בנק דיסקונט,בנק הפועלים,בנק לאומי,גז טבעי,ניתוח טכני,הטבות מס,המלצות מניות,המלצות אנליסטים,המלצות מניות,הסדרי חוב,הקבלן בחדרה,וול סטריט,חמאס,יאיר לפיד,כסף,כלכליסט,מזג אוויר,מחירי הדיור,מחירי הדירות,מכבי תל אביב בכדורס
ל,מעמד הביניים,מע"מ,מחירי הדירות,מניות,משרד האוצר,נאסד"ק,משכנתאות,משטרה,מניות,נדל"ן,סיוע לעסקים,עזה,פייסבוק,פנסיה,צוק איתן,קבוצת דלק,שופרסל,תמר,תעש,תקציב המדינה,איראן,ארצות הברית, בנימין נתניהו,יאיר לפיד,מחירי הדירות,עמלות הבנקים,סטארט אפ,פנסיה,שכר,קבינט הדיור,ראש השנה,רילוקיישן,ראש הממשלה,ראש השנה,רשות המסים,שכר הבכירים,שוק ההון,שמאי מקרקעין,שער הדולר,תאונות דרכים,תג מחיר,תחזיות 2014,תכנית בנין עיר,תקופת הבדק,תבע מקומית,תבע מחוזית,תמא 38,תנובה,תל אביב,תקציב המדינה, יעוץ עסקי ברעננה,יעוץ כלכלי ברעננה,יעוץ עסקי בכפר סבא,יעוץ כלכלי בכפר סבא,יעוץ עסקי בהרצליה,יעוץ כלכלי בהרצליה,יעוץ עסקי בנתניה,יעוץ כלכלי בנתניה,יעוץ עסקי ברמת השרון,יעוץ כלכלי ברמת השרון,יעוץ עסקי ברמת גן,יעוץ כלכלי ברמת גן,יעוץ עסקי בפתח תקווה,יעוץ כלכלי בפתח תקווה,יעוץ כלכלי לעסקים ברעננה,הקמת עסק,הקרן לעסקים בערבות המדינה,הלוואה לעסק,YNET,תמ"א 38,וואלה.